Circa il 40 percento dei millennial americani ha una laurea quadriennale e se c’è una cosa che questi giovani altamente istruiti hanno amato fare negli ultimi 15 anni, è trasferirsi nelle grandi città.
I ricercatori scoprono che loro (beh, noi) hanno rappresentato più della metà dell’aumento della popolazione nei quartieri urbani vicini nelle aree metropolitane più grandi del paese dal 2010, e attribuiscono alla nostra migrazione (e alle nostre tasse) l’accelerazione del risveglio urbano. Non dobbiamo indovinare perché: i millennial amano ambienti diversificati e percorribili con un buon trasporto pubblico e piste ciclabili. A loro piacciono i ricchi servizi culturali, inclusi bar, ristoranti e sale da concerto. E a loro piacciono le opportunità di lavoro più remunerative disponibili.
Tutto ciò potrebbe far pensare che i millennial si siano trasferiti definitivamente nelle città. Ma man mano che crescono, il numero di bambini urbani ha continuato a diminuire. I tassi di natalità più bassi fanno parte della storia, ma gli economisti affermano che le forti correlazioni con gli spostamenti della popolazione suggeriscono fortemente che l’emigrazione delle città spiega gran parte della perdita. In altre parole, i millennial ora tra i 30 ei 40 anni con bambini piccoli hanno iniziato a trasferirsi in periferia per crescere le loro famiglie.
Alcuni adulti più anziani annuiscono compiaciuti, vedendo questi modelli migratori suburbani come una prova che non c’è mai stata alcuna differenza significativa tra le loro preferenze e quelle dei millennial. I millennial non hanno iniziato la tendenza a trasferirsi in città nei vent’anni: molti baby boomer e Gen X si sono trasferiti nelle aree urbane in giovane età adulta, per poi tornare in periferia per crescere una famiglia una volta che si sono accoppiati e avevano bisogno di più spazio.
E certamente alcune famiglie millenarie desiderano davvero il tipo di stile di vita che si trova nei sobborghi: le case più grandi e i prati, le scuole e la sicurezza.
Ma per molti altri giovani che cercano di mettere su famiglia, la scelta di rimanere in città o trasferirsi in periferia non sembra affatto una scelta. Semplicemente non ci sono molte opzioni abitative orientate alla famiglia nelle città, per non parlare di quelle che le giovani coppie potrebbero permettersi.
Da anni la carenza di alloggi e la scarsità di nuovi alloggi costruiti per accogliere una popolazione in crescita riceve sempre più attenzione. Ma solo più di recente si è iniziato a discutere che, anche nei luoghi che hanno allentato le norme urbanistiche e autorizzato la costruzione di nuove abitazioni, la stragrande maggioranza delle nuove unità sono monolocali o bilocali e trilocali, costruiti con single, coppie senza figli, e coinquilini adulti in mente.
I sostenitori di più alloggi affermano di essere consapevoli del fatto che le città stanno perdendo famiglie con bambini, anche nelle aree che stanno aggiungendo nuove unità al mercato e sostengono che questa è una delle ragioni per cui la riforma della zonizzazione è solo il primo passo verso la costruzione di città che ospitano più persone.
Sì, c’è stato un atteggiamento di build baby build perché eravamo così indietro, ma ci sono grandi asterischi e avvertimenti su questo, ha detto Matt Lewis, un portavoce della California YIMBY, un gruppo a favore dell’edilizia abitativa. Se fai solo la suddivisione in zone, ti ritroverai con un sacco di una o due camere da letto.
La riforma urbanistica è necessaria ma non sufficiente
La domanda di alloggi supera l’offerta nelle principali città, portando a un aumento dei costi per gli inquilini e i potenziali proprietari di case. Uno dei principali colpevoli di questa scarsità sono le leggi urbanistiche locali che vietano le nuove costruzioni e autorizzano i proprietari di case che guadagnano finanziariamente limitando le nuove abitazioni a decidere se fare spazio o meno a più vicini.
Nell’ultimo decennio, c’è stato un crescente movimento per allentare le regole di zonizzazione per facilitare più costruzioni. E tra quei pochi posti che hanno cambiato le loro leggi sulla zonizzazione, le prove suggeriscono che ha contribuito a contenere l’aumento degli affitti, in gran parte riducendo la concorrenza tra gli individui per le unità.
Affrontare la suddivisione in zone restrittiva è un primo passo cruciale per rendere le città più accessibili e la maggior parte delle comunità non ha ancora fatto questo passo.
Orphe Divounguy, un economista senior di Zillow, ha analizzato le principali aree metropolitane ricavate dall’American Community Survey e ha scoperto che il maggior raddoppio del significato di una famiglia che vive con un’altra famiglia si verifica nelle città più costose della nazione, come Los Angeles, Boston, Denver, Seattle e Washington, DC.
Mentre alcuni potrebbero semplicemente preferire queste sistemazioni abitative, Divounguy ha osservato che quasi il 70% delle famiglie che raddoppiano in queste città ad alto costo aveva un reddito di $ 35.000 o meno, suggerendo che le loro scelte di vivere in quartieri più vicini potrebbero essere guidate dal bisogno finanziario. Dobbiamo costruire più unità, ha detto Divounguy a Vox. Se avessimo più unità, gli acquirenti e gli affittuari avrebbero più potere d’acquisto e i prezzi scenderebbero.
Christopher Leinberger, uno stratega di lunga data sull’uso del suolo, ha convenuto che l’upzoning e l’alterazione delle regole per consentire alloggi più densi in luoghi precedentemente suddivisi in zone solo per case unifamiliari è il prerequisito fondamentale per creare alloggi più orientati alla famiglia. Senza di ciò, sostiene, i prezzi dei terreni rimarranno completamente fuori controllo e aumenteranno i prezzi.
Alcuni decenni fa, l’appezzamento di terreno stesso non sarebbe stato superiore al 20 percento del prezzo di una casa, ha affermato Leinberger. Oggi può essere fino al 50, 60 o 70 percento.
I prezzi dei terreni più elevati sono anche uno dei motivi principali per cui gli sviluppatori non si preoccupano più di costruire case iniziali di livello base, anche nelle aree a cui sono legalmente autorizzati; l’appezzamento di terreno sempre più costoso non può giustificare la spesa per la costruzione di una casa economica a basso costo.
Emily Hamilton, direttrice dell’Urbanity Project presso il Mercatus Center, fa eco a Leinberger e Divounguy affermando che la liberalizzazione delle leggi sulla zonizzazione aiuterebbe a espandere gli alloggi orientati alla famiglia. Liberare i costruttori di case per servire una più ampia varietà di famiglie con un’ampia gamma di redditi è la strada per alloggi abbondanti, ha scritto di recente sulla rivista Discourse. Consentirebbe a più genitori di avere spostamenti più brevi, liberando più tempo da trascorrere con i propri figli.
Altre barriere normative si frappongono agli alloggi orientati alla famiglia
Il problema è che, come stanno imparando i sostenitori degli alloggi, l’upzoning non è sufficiente.
I calcoli di base dei promotori immobiliari in America oggi sono tali che se un costruttore può costruire più alloggi nelle città, costruirà quasi sempre appartamenti con una o due camere da letto perché le unità più piccole generano più affitto per piede quadrato . Gli sviluppatori sono, in effetti, incentivati a provare a inserire quante più unità possibile.
Un’opzione è quella di approvare leggi che richiedano agli sviluppatori di includere più unità familiari nel loro portafoglio più posti con tre o quattro camere da letto, per esempio. Ma gli esperti di alloggi affermano che cercare di costringere gli sviluppatori a costruire alloggi orientati alla famiglia probabilmente si ritorcerà contro. Dettare agli sviluppatori quale dovrebbe essere il loro mix di prodotti sarà difficile, ha affermato Leinberger. Se ti impegni a legiferare su questo, andranno semplicemente in un’altra città.
Quindi, se hai corretto la zonizzazione restrittiva della tua città, e adesso?
Lewis, della California YIMBY, ha affermato di aver appreso nel Golden State che il passo successivo è esaminare i codici di costruzione e altre barriere normative che influenzano i tipi di sviluppatori di alloggi che scelgono di costruire.
È come colpire la talpa, ha detto, nel senso che proprio quando i sostenitori dell’edilizia abitativa pensano di aver sconfitto l’ultima barriera alla nuova costruzione, ne emergono di nuove. Queste sono tutte regole arcane a cui nessuno prestava attenzione fino a cinque-sette anni fa.
Una di queste restrizioni del codice edilizio è il requisito che la maggior parte degli edifici plurifamiliari abbia due trombe delle scale. Questa è una regola radicata nella sicurezza antincendio, sebbene la maggior parte degli altri paesi consenta una tromba delle scale e opti invece per altre strategie di sicurezza antincendio. Una conseguenza del modello del doppio vano scala è che finisce per rendere l’architettura più omogenea e inefficiente. (Questo è il motivo per cui la maggior parte dei condomini in America ha lunghi corridoi centrali, con appartamenti su entrambi i lati.)
Ultimamente gli attivisti per l’edilizia abitativa si sono mobilitati attorno alla riforma delle scale singole, modificando i regolamenti edilizi per eliminare questo requisito per una seconda tromba delle scale. Queste riforme renderanno più facile l’uso di planimetrie diverse e, si spera, renderanno più conveniente costruire alloggi per famiglie nelle città, forse un appartamento con tre camere da letto, un bagno e mezzo, con solo una camera da letto con cabina armadio. nell’armadio.
Questo mese i legislatori dello stato di Washington hanno approvato in modo schiacciante un disegno di legge per legalizzare la costruzione di una tromba delle scale, e i legislatori della California stanno attualmente perseguendo una riforma simile.
Altre barriere includono regolamenti come dimensioni minime dei lotti, requisiti di battuta d’arresto che danno alle città il potere di dettare quanto lontano dal marciapiede può essere costruita una casa e rapporti di superficie il rapporto tra la superficie totale di un edificio e la dimensione del terreno su cui è costruito.
Il senatore della California Scott Weiner ha aperto la strada nel suo stato per spingere i disegni di legge che affrontano queste barriere. Dobbiamo riformare la suddivisione in zone, ma dobbiamo anche porre fine alle scappatoie che rendono impossibile per le nostre comunità costruire effettivamente gli alloggi multifamiliari per i quali abbiamo già suddiviso in zone, ha affermato.
Anche le banche avverse al rischio devono essere convinte
Sfortunatamente, l’aggiunta di più case per le famiglie nelle città richiederà probabilmente molto di più che apportare questi cambiamenti nell’uso del suolo.
Bobby Fijan, uno sviluppatore che ha cercato di costruire alloggi più orientati alla famiglia nelle città, ha affermato che una delle maggiori sfide è convincere gli investitori immobiliari americani che questi progetti sono scommesse degne. Credo fermamente che sia un problema di uova e galline, ha detto a Vox.
Il settore immobiliare negli Stati Uniti è molto conservatore, vogliono sostenere le cose in un modo molto standardizzato e vogliono guardare e vedere un mucchio di dati che mostrano che qualcosa funziona già, ha detto. In settori come la tecnologia e la vendita al dettaglio, le persone sono ossessionate dalla domanda: cosa vuole il cliente? Questa non è una domanda che viene veramente posta nel settore immobiliare.
In questo momento, poiché il divario tra domanda e offerta di alloggi è ancora così ampio, è probabile che gli investitori immobiliari continuino a sostenere progetti che assomigliano a ciò che stanno già costruendo: edifici che si rivolgono ad adulti senza figli. Queste sono scommesse sicure, con una solida esperienza nel fornire rendimenti.
Ma questo non significa che le tendenze immobiliari non possano cambiare. Fijan ha lavorato per ottenere finanziamenti dal private equity e spera di poter costruire abbastanza punti di prova di alloggi per famiglie redditizi nelle città per convincere le banche più avverse al rischio a mordere in futuro.
È una scommessa che ha molte promesse. Molte giovani famiglie opteranno ancora per i pascoli più verdi della periferia, ma molti genitori sarebbero felici di restare nelle loro amate città dense e crescere i loro figli. Per renderla un’opzione praticabile, però, hanno bisogno di un posto in cui possano effettivamente vivere.
